Quién te ha visto y quién te ve
La opinión de José Miguel Benito sobre el estado del polígono industrial de Alcobendas. Un brillante antes y un decadente después.
25/02/2025
La primera vez que pisé un polígono industrial fue allá por los primeros años ochenta, cuando realizaba trabajos esporádicos para pagarme la universidad o las vacaciones. Dichos trabajos los realizaba en diferentes polígonos industriales de la zona sur de Madrid, y mi principal recuerdo de esos polígonos es que se parecían a zonas de guerra o a los edificios lúgubres y destrozados de las películas policiacas de serie B, donde siempre mantenían secuestrada a la protagonista o donde los mafiosos torturaban y asesinaban a sus víctimas. Eso sin contar que el llegar en transporte público a dichos polígonos era prácticamente imposible, y en coche suponía soportar un atasco interminable.
Y durante años esa fue la imagen que yo tenía de un polígono industrial (no conocía otro), hasta que a finales de los mismos años ochenta encaucé mi carrera profesional hacia el sector inmobiliario y conocí el polígono industrial de Alcobendas.
En aquel momento cambió radicalmente mi percepción de lo que era un polígono industrial. Alcobendas era un polígono limpio y bien cuidado, con calles bien asfaltadas y aceras tan bien cuidadas como las del casco urbano, eso sin contar que los edificios estaban limpios y bien cuidados. Y por si fuera poco tenía transporte público (no era una maravilla, pero existía, no olvidemos que eran los años ochenta) y se podía llegar en coche desde el centro de Madrid en poco más de quince minutos.
Me quedó claro que al igual que en el inmobiliario residencial hay zonas de clase alta y de clase baja, en el inmobiliario industrial existía también esa diferencia de zonas. Y claramente Alcobendas era el sitio donde cualquier gran o pequeña empresa desearía instalarse, obviamente si pudiera permitírselo. Porque, al igual que en el residencial existían grandes diferencias de precios, en el industrial también se producían, siendo el polígono industrial de Alcobendas el único que alcanzaba en Madrid la icónica renta de 1.000 pts./m2/mes. Llegando a doblar la renta industrial media de Madrid de la época, e incluso a cuadriplicar la renta de polígonos de la zona sur.
Con el paso de los años, más de treinta y cinco desde mi primera operación inmobiliaria industrial, he podido comprobar como los antiguos polígonos industriales viejos, incómodos, mal comunicados, e incluso tétricos, se convertían en polígonos modernos, con amplias avenidas, buenas comunicaciones, e incluso con edificios agradables a la vista, muchos de ellos mejores que algunas zonas residenciales.
¿Y el polígono de Alcobendas? No, ese no, por él si han pasado los años, y para mal. En lugar de mejorar sus calles haciéndolas más amplias y transitables, Alcobendas es hoy en día probablemente el peor polígono de Madrid para circular por él en coche. Y si en coche es imposible circular, no quiero ni imaginar lo que tendrá que sufrir un camionero para entrar o salir del polígono o para llegar a cualquiera de las naves. Por supuesto no hablemos del aparcamiento, y si no que se lo pregunten a los trabajadores que llegan por las mañanas una hora antes de su jornada laboral solo y exclusivamente para poder aparcar. Y qué decir de los accesos desde Madrid, lo que hace treinta años era el polígono más accesible, hoy es un permanente atasco para ir o volver.
¿Y a qué se debe ese deterioro en el polígono? Pues como siempre la causa no es única, pero yo destacaría dos, y ambas parecen tener el mismo responsable.
Por una parte, el mal mantenimiento generalizado del polígono lo que ha provocado un continuo deterioro de los viales y las infraestructuras, perjudicando seriamente a las empresas y a los transportistas que deben sufrir el polígono a diario.
Y, por otra parte, la excesiva terciarización del polígono, antiguamente industrial y hoy mezcla desorganizada de industrias y oficinas. Claramente el sistema industrial y productivo de finales de los ochenta del siglo XX es radicalmente distinto a los sistemas productivos del primer cuarto del siglo XXI, donde las zonas industriales, administrativas y de I+D+I se entremezclan y deben compartir inmueble, por lo que no es posible mantener la rigidez en la clasificación de los usos del suelo que caracterizó al siglo pasado.
Pero de ahí a permitir en suelo de uso industrial edificios y actividades donde el uso industrial es del 0%, la investigación, o el desarrollo, o la innovación son del 0% y por el contrario el uso administrativo es del 100% va un mundo. Y ese mundo se ha traducido en edificios “industriales” donde solo se realizan actividades administrativas, intensivas en empleados de cuello blanco, con altas necesidades de plazas de aparcamiento y por tanto altísima densidad de vehículos privados aparcados durante nueve horas al día colapsando las calles.
En la misma parcela de 10.000 m2 donde antaño había un almacén o una industria con un inmueble de 5.000 m2 o 6.000 m2 donde trabajaban 20 personas (y por tanto aparcaban un máximo de 20 coches, por supuesto dentro de su parcela), hoy existe un edificio de uso “industrial” de 12.000 m2 donde trabajan 400 ó 500 administrativos que necesitan al menos 300 plazas de aparcamiento, pero que solo dispone de 100, como máximo en su parcela, por lo que el resto invaden las calles que deberían estar destinados a los vehículos pesados.
Si lo que se quiere es tener en el municipio edificios de oficinas para sedes de pequeñas o grandes empresas me parece muy bien, pero ubíquelos en parques empresariales, bien dotados de zonas de aparcamiento y donde no deban convivir los vehículos pesados y los ligeros. De lo contrario solo se consigue una extraña mezcolanza entre empresas industriales que están deseando abandonar un polígono en el que ya no pueden desarrollar su actividad y oficinas baratas que aprovechan la alegalidad por no decir la laxitud de las autoridades municipales a la hora de aplicar las ordenanzas municipales.
Y hablando de barato, en 35 años el alquiler de inmuebles industriales en el polígono de Alcobendas ha pasado de las 1.000 ptas./m2/mes a los 6 €/m2/mes. En Alcobendas parece que no existe la inflación, ¿Por qué será?
José Miguel Benito, Ex Socio-Consejero de King Sturge